O adeus dos contratos de aluguéis ao IGP-M

Um casamento de três décadas está chegando ao fim. Desde que foi criado, em 1989, o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) foi o queridinho do mercado imobiliário. Ao longo desse período, o cálculo desse indicador serviu de referência – contratual, diga-se de passagem – para designar os reajustes dos aluguéis de imóveis no Brasil.

E tudo ia bem, até que a forte desvalorização do Real e a alta dos preços das commodities fizeram o indicador ter uma valorização de 37% no acumulado de 12 meses, entre maio de 2020 e de 2021. Desnecessário dizer que houve um pandemônio nos contratos de locação, e o estopim para que uma imensidão de inquilinos rescindisse seus contratos ou tentassem uma negociação minimamente sensata, com reajustes muito abaixo do índice, em regra mediada pelas próprias imobiliárias.

Essas renegociações culminaram numa lucidez suficiente para se chegar à conclusão: a volatilidade do IGP-M tornou-se obsoleta diante da realidade brasileira, e hoje há um grande processo em curso para a adoção do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) como base para os novos contratos de locação, sobretudo pelo seu histórico mais comedido.

Entretanto, há alguns asteriscos nessa migração. Primeiro que ela naturalmente ficou distante do interesse dos proprietários, e alguns casos foram parar nos tribunais, numa tentativa de alterar, forçadamente, a indexação para o IPCA. Em segundo lugar, os reajustes contratuais indexados pelo IGP-M representavam um belo atrativo para os investidores de Fundos de Investimentos Imobiliários (FII), ainda que o forte aumento registrado no último ano pudesse pôr em risco o percentual de ocupação dos imóveis nos edifícios.

Por esse prisma, pode-se considerar que a adoção do IGP-M aumenta o risco de um negócio que tem, em suas raízes, potencial para atrair perfis de investidores moderados e até conservadores. A saída para manter os FIIs atraentes, ao menos por ora, vem sendo uma boa dose de criatividade nas renegociações, utilizando, por exemplo, um meio termo, que significa um reajuste anual com base num índice pré-fixado, e, como contrapartida, a expansão do contrato de locação por um período maior. Ótimo para o inquilino, excelente para os investidores.

Outro panorama favorável, ao menos para os fundos de papel, é a manutenção da perspectiva de aumento da Taxa Selic, que hoje está em 9,25%, associada à estabilização da inflação. Esse cenário interfere positivamente nos investimentos indexados ao CDI, dentre os quais estão os fundos com essa natureza.

Em síntese, é um excelente momento para se observar a máxima de que é em meio à crise que surgem grandes oportunidades. O IGP-M, aos olhos do mercado, foi um grande problema, mas que já fez convergir para uma solução atraente. E o equilíbrio é o melhor dos mundos para um setor que se submeteu por tanto tempo a um índice forjado num cenário de inflações galopantes que já não existem mais.